原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2018年9期/總第435期

 

上海市長(zhǎng)寧區(qū)居民樓改造工程完工，昔日的店鋪消失，店鋪經(jīng)營(yíng)者打開窗戶接待顧客。這一現(xiàn)象反映出我國(guó)城市物業(yè)管理中存在的問題，同時(shí)也反映出社區(qū)自治原則有待落實(shí)。(相關(guān)新聞見本期33頁“快讀”)

 

長(zhǎng)寧區(qū)政府統(tǒng)一清理居民區(qū)的店鋪，是為社區(qū)居民安全著想。可是，這樣做違反了契約精神，讓那些已經(jīng)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)者失去了經(jīng)營(yíng)的空間，他們不得不采用破墻的方式接待消費(fèi)者。這是上海市長(zhǎng)寧區(qū)解決歷史遺留問題過程中沒有瞻前顧后、充分考慮到經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者利益產(chǎn)生的問題。

 

20世紀(jì)90年代為了鼓勵(lì)居民創(chuàng)業(yè)，許多城市允許住宅小區(qū)居民破墻開店，一些居住在一樓的居民將宿舍改造成為店鋪，不僅增加收入，而且方便社區(qū)消費(fèi)者。然而，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多居民認(rèn)為，住宅小區(qū)開設(shè)店鋪人來人往，不僅會(huì)影響生活的質(zhì)量，帶來新的安全隱患，而且更重要的是，會(huì)產(chǎn)生新的物業(yè)管理糾紛。破墻開店勢(shì)必會(huì)占用公共面積，經(jīng)營(yíng)者從中獲益，而社區(qū)其他居民的利益受損。

 

長(zhǎng)寧區(qū)政府從善如流，統(tǒng)一整治住宅小區(qū)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，消除了安全隱患，解決了居民小區(qū)環(huán)境嘈雜的問題。可是，那些已經(jīng)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)者卻無法正常經(jīng)營(yíng)，他們的利益受到損害。

 

部分學(xué)者認(rèn)為，制度改進(jìn)導(dǎo)致群體的利益受到損害，立法者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但是，也有一些學(xué)者認(rèn)為，政府為了公共利益的需要，損害部分經(jīng)營(yíng)者的利益，這是城市管理必須付出的代價(jià)。當(dāng)然，還有一些學(xué)者認(rèn)為，政府管理必須瞻前顧后，如果沒有考慮到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)權(quán)問題，那么可能會(huì)引發(fā)新的矛盾，產(chǎn)生不必要的糾紛。

 

筆者的觀點(diǎn)是：城市物業(yè)管理必須遵守自治原則。社區(qū)自治具有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是社區(qū)居民簽訂的合同;第二個(gè)層次是居民委員會(huì)制定的公約;第三個(gè)層次是城市管理者制定的地方政府規(guī)章或者地方性法規(guī)。

 

長(zhǎng)寧區(qū)的做法，可能是依照上海市地方政府規(guī)章或者地方性法規(guī)整治住宅小區(qū)的店鋪，但在具體貫徹落實(shí)城市法規(guī)過程中沒有考慮歷史遺留問題，因而給經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者帶來不便。當(dāng)年上海一些著名小吃經(jīng)營(yíng)者在居民區(qū)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，由于違反個(gè)體工商戶管理規(guī)定，被上海市政府市場(chǎng)管理部門取締，外國(guó)新聞媒體報(bào)道之后，上海市政府立即與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商辦理有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，讓經(jīng)營(yíng)者在指定地點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。長(zhǎng)寧區(qū)政府應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，為獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供便利。譬如，可以給他們安排專門的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也可以在政府規(guī)章的引導(dǎo)下給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這樣做可以緩和政府與經(jīng)營(yíng)者之間的矛盾，也可以解決居民社區(qū)臟亂差的問題。

 

城市物業(yè)管理歸根結(jié)底是要遵守社區(qū)自治的原則。住宅小區(qū)能否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能一刀切。無論是日本東京還是希臘雅典，經(jīng)營(yíng)者都可以在征得居民同意的情況下在住宅小區(qū)從事商業(yè)活動(dòng)，但是，經(jīng)營(yíng)者必須與住宅小區(qū)簽訂合同，如果沒有按照合同履行自己的義務(wù)，那么，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。

 

我國(guó)社區(qū)自治的觀念尚未深入人心，城市管理一刀切。面對(duì)住宅小區(qū)的經(jīng)營(yíng)攤販，城市管理者不是嚴(yán)格依照合同辦事，而是隨意驅(qū)趕。這樣做不利于和諧社區(qū)鄰里關(guān)系，當(dāng)然也無法從根本上解決社區(qū)居民的日常消費(fèi)問題。